【国金研究】海鸥住工公司深度:整装卫浴行业

  具备整装卫浴规模化生产能力的上市公司。公司是国内最大的高档水龙头和卫浴五金产品制造服务供应商之一,于2015年起布局整装卫浴,现已拥有苏州、青岛和珠海三大生产基地。

  政策推动,整装卫浴行业开启爆发式发展期。1)今年2月,住建部公布《住宅项目规范(征求意见稿)》,要求城镇新建住宅应全装修交付,并且“卫生间防水不低于20年”,我们预计年内将正式发布。此外,《装配式整体卫生间应用技术标准》已在今年5月1日正式实施。我们测算,新政策将快速催生百亿元级的住宅商品房整装卫浴市场。2)自2015年来逐步推行的长租公寓和人才计划等相关政策,也间接推动了公寓项目选择高性价比的整装卫浴产品。

  独门利器解决整装卫浴痛点,高中低端产品“配齐”。公司收购整装卫浴生产经验丰◁☆●•○△富的苏州有巢氏,并先后与松下、西门子等先后达成技术协议,配合公司深耕卫浴五金行业多年的绝对实力,在生产技术方面已达到世界一流水平。公司研发的表面装贴技术和柔性模具技术确保了针对不同需求的定制化产品生产能力。有巢氏和福润达双轮驱动,实现了短期人才公寓、便捷酒店项目和中长期精装修商品房住宅、豪华住宅项目的全品类覆盖。

  订单充足,产能逐步释放,业已步入收获期。公司已经成功进入万科和龙湖等开发商的整体卫浴集采体系,且是唯一一家同时获得万科SMC和彩钢板整体卫浴集采资格的供应商。2018年第四季度,有巢氏和福润达两个整装卫浴业务板块首度实现盈利,2018年全年营业收入达6,800万元,占公司营业收入3%。随着募投项目的继续推进,预计公司产能还将进一步快速释放。目前公司大客户订单充足,三大生产基地几乎满产,产能约为4,500套/月,若新厂房建成投产,今年年底有望达到9,000套/月,明年年底达到18,000套/月。

  我们的前期推荐:国金轻工团队曾于2016年8月发布公司深度研究报告《定制整装暖风已起,卫浴王者再行千里》。我们认为,对标整装卫浴在日本新房装修市场和换装市场分别高达90%和70%的渗透率,我国的整装卫浴行业其时正处于起步阶段,整体营收规模仅为十多亿元。而近年来国家陆续推出多项政策,积极推进建筑工业化和住宅全装修。尤其是2016年2月出台的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,要求发展新型建造方式,大力推广装配式建筑,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。同时,要完善部品部件标准,实现建筑部品部件工厂化生产。整装卫浴行业步入全新发展阶段。公司于2015年开始进入整装卫浴业务,并通过与松下厨卫设备事业部的合作利用日本技术拓展整装卫浴市场。2016年,公司定增募资5.5亿元,收购苏州有巢氏90%股权,以及扩充整体卫浴产能。我们认为,在整装卫浴行业中,公司属于生产技术领先,产能正在逐步释放,并且已经有成熟项目落地的领军企业,有望在行业规模快速扩张中持续受益。

  为什么在现在时点我们再次推荐公司?1)政策层面更加明确:今年2月,住建部公布《住宅项目规范(征求意见稿)》,要求城镇新建住宅建筑应全装修交付,并明确要求卫生间防水耐用20年。本次政策的出台将进一步深化全装修房屋发展并加速落地,有利于扩容定制整装卫浴产品的市场需求;2)公司层面各项准备已经就绪:2017年,公司定增募集资金到位,2018年内相关募投产能已开始建设,至2019年底将具备11万套整装卫浴的年产能。同时,借助△▪▲□△在北京、上海和济南等城市建立的营销中心,在产能与渠道共举之下,公司整装卫浴业务正开始逐步贡献收入,2018年实现近7,000万元营收。另一方面,公司通过收购和合作等方式,持续提升在内装工业化领域的产品输出能力。综合来看,历经近2年的准备,公司整装卫浴业务今年开始将进入业务爆发期。

  首次给予“买入”评级。公司的核心业务是高档卫浴产品的研发、设计、生产与销售,整装卫浴正在成为公司最重要的增长极。由于整装卫浴业务兼具ToB和ToC属性,我们认为公司估值应该综合参考定制家居公司中工程业务占比较高的上市公司。我们选取了欧派家居、索菲亚、尚品宅配、金牌厨柜、志邦家居和我乐家居作为估值参考。可比公司2019-2021年预测PE均值分别为19/15/13倍。我们预测公司2019-2021年完全摊薄后EPS分别为0.24/0.29/0.35元(三年CAGR62.2%)。考虑到整装卫浴行业即将迎来爆发式增长以及公司在技术、渠道和客户等方面的业内最完整布局,我们给予公司2019年PE为25倍,对应目标价5.94元,首次给予“买入”评级。

  首次给予“买入”评级。公司的核心业务是高档卫▪▲□◁浴产品的研发、设计、生产与销售,整装卫浴正在成为公司最重要的增长极。由于整装卫浴业务兼具ToB和ToC属性,我们认为公司估值应该综合参考定制家居公司中工程业务占比较高的上市公司。我们选取了欧派家居、索菲亚、尚品宅配、金牌厨柜、志邦家居和我乐家居作为估值参考。可比公司2019-2021年预测PE均值分别为19/15/13倍。我们预测公司2019-2021年完全摊薄后EPS分别为0.24/0.29/0.35元(三年CAGR62.2%)。考虑到整装卫浴行业即★▽…◇将迎来爆发式增长以及公司在技术、渠道和客户等方面的业内最完整布局,我们给予公司2019年PE为25倍,对应目标价5.94元,首次给予“买入”评级。

  海鸥住工创立于1998年,总部位于广州番禺。公司生产高档水龙头零组件、排水器、温控阀及浴室配件等,是摩恩和科勒等多家全球顶级品牌商的重要供应基地和首选供应商,产品销往欧洲、美洲和亚洲市场。历经20年的发展,公司目前主营业务已由卫浴逐步升级延伸至卫浴、淋浴房和木作并于2015年开始全面进军定制整装卫浴空间领域。2017年,为使公司名称与主营业务更加匹配,公司于12月由海鸥卫浴更名为海鸥住工,彰显全力推进定制整体卫浴业务发展的决心。

  受制于产能不足,以及地产大周期向下的影响,公司近两年收入端基本处在中低速稳态增长趋势。2018年,公司实现营收22.25亿元,同比增长7.44%。同时,由于因应人民币贬值而持有较多应收账款,年末计提应收账款减值准备高过往年平均水平,以及投入较多费用加快推进整装卫浴业务等原因,公司2018年实现归母净利润4,194.84万元,同比下滑54.38%。目前,公司定制整装卫浴业务已拥有苏州、青岛和珠海三大生产基地,主要从事高端SMC、彩钢板整体卫浴和瓷砖复合整体卫浴产品的生产,至2019年底将具备11万套/年的产能。同时,公司在北京、上海和济南等城市建立营销中心,旗下海鸥福润达已经获得万科和龙湖的整体卫浴集采资格并且已经完成批量出货;苏州海鸥有巢氏继参与雅世合金公寓、泽信公馆和利锦府百年宅项目后,完成鲁能集团领秀城P2公园世家项目的交付,公司整装卫浴开始步入兑现期。另一方面,公司在2018年先后与科筑集成签订战略合作协议,与友邦吊顶设立合营公司,并在今年1月收购广东雅科波罗橱柜有限公司55%股权。公司在借助外延扩张与合作发展两种模式之下,持续提升在内转工业化领域的产品输出能力,并提高了相关产品附加价值有利于后续业务放量后的盈利提升。综合来看,我们认为,2018年是◆◁•公司近几年的业绩低点,伴随产能投放接单能力将明显提高,后续收入与业绩共同实现高速增长预期明确。

  受制于产能不足,以及地产大周期向下的影响,公司近两年收入端基本处在中低速稳态增长趋势。2018年,公司实现营收22.25亿元,同比增长7.44%。同时,由于因应人民币贬值而持有较多应收账款,年末计提应收账款减值准备高过往年平均水平,以及投入较多费用加快推进整装卫浴业务等原因,公司2018年实现归母净利润4,194.84万元,同比下滑54.38%。目前,公司定制整装卫浴业务已拥有苏州、青岛和珠海三大生产基地,主要从事高端SMC、彩钢板整体卫浴和瓷砖复合整体卫浴产品的生产,至2019年底将具备11万套/年的产能。同时,公司在北京、上海和济南等城市建立营销中心,旗下海鸥福润达已经获得万科和龙湖的整体卫浴集采资格并且已经完成批量出货;苏州海鸥有巢氏继参与雅世合金公寓、泽信公馆和利锦府百年宅项目后,完成鲁能集团领秀城P2公园世家项目的交付,公司整装卫浴开始步入兑现期。另一方面,公司在2018年先后与科筑集成签订战略合作协议,与友邦吊顶设立合营公司,并在今年1月收购广东雅科波罗橱柜有限公司55%股权。公司在借助外延扩张与合作发展两种模式之下,持续提升在内◆●△▼●转工业化领域的产品输出能力,并提高了相关产品附加价值有利于后续业务放量后的盈利提升。综合来看,我们认为,2018年是公司近几年的业绩低点,伴随产能投放接单能力将明显提高,后续收入与业绩共同实现高速增长预期明确。

  什么是整装卫浴?整装卫浴是卫生间的整体解决方案,采用一体化的防水底盘或浴缸和防水底盘组合、地面、墙板和吊顶构成的整体框架,在有限空间内实现洗漱、沐浴、梳妆、如厕等多种功能,具有质量可靠,防水抗渗、安装便捷和整体风格统一等特点。传统卫浴施工周期长达两周,涵盖泥瓦工和水电工等多个工种。相比较而言,整装卫浴仅需1至2名工人,最快4小时完成安装,大大提高效率,降低建造成本,杜绝瓷砖脱落开裂等常见问题。不仅如此,整体卫生间价格不高于传统施工,可以有效减少维修和维护等费用。

  整装卫浴是内装工业化的重要内容,对比传统卫浴优势明显。一个新的行业,尤其是消费行业崛起,关键在于解决了某些核心痛点。整装卫浴的兴起也正是因为其符合政策鼓励又迎合了消费需求。在建筑产业化和内装工业化的大背景下,整装卫浴技术的引进可以有效解决我国卫生间的产业化难题。对于企业来说,标准化、规模化的整装卫浴相比传统卫浴生产线也有巨大提升。相比于传统卫浴空间建造方式,整装卫浴采取工业化生产及干法施工方式,可以有效解决目前卫浴空间的现场施工工期长、能耗高、污染大、无品质保证和易渗漏等痛点。

  整装卫浴区别与传统卫浴的技术痛点主要在于吊顶、墙板、底盘等组件的用料质量和技术水平。整体卫生间的部品组件与传统卫生间并无本质区别,都包含陶瓷洁具(如马桶、浴缸等)、五金洁具(水龙头、花洒等)和照排气设施等。因此整装卫浴的难点主要集中在卫浴板材(防水底盘、吊顶、壁板等)的核心工艺技术。目前国内外最先进的卫浴板材可分为SMC材料、VCM彩钢板、蜂窝复合材料和GRC材料等。

  (1) SMC 复合材料,不饱和聚酯玻璃纤维增强片状膜塑料,具备钢铁硬度的同时兼具柔性、轻质。SMC 材料可塑性、耐污性强,质感温润、防滑保温,绝缘性高,抗老年限久,极大程度提升了整体卫浴的使用寿命,且环境友好,无毒、无异味,是生态健康的环保绿色材料。

  (2)VCM 俗称彩钢板,是带有机涂层的覆膜板,由石膏板、镀锌彩钢板和 PET 彩色覆膜叠合而成,常用于整体卫浴的壁板和顶板。色彩稳定且色彩效果较好,解决了墙板颜色单一的问题。硬度高,具备大理石质感,解决墙板空洞、无质感的问题。表面光滑平整,抗氧指数高,具有抗菌、防霉、耐腐蚀性和易清洁的优势,且保温隔热性能高。

  (3) 蜂窝复合板是根据蜂窝结构仿生学原理开发的高强度新型环保建筑复合材料。其强度大、重量轻、平整度高、不易传导声和热。用于整体卫浴时,其饰面可复合瓷砖、石材等材料,突破了整体卫浴的材料限制,带来了生产工艺变革、实现了个性化定制、解决了终端个人家装市场对整体卫生间的需求、促进了装配式建筑部品行业的健康发展。

  (4)GRC 材料,玻璃纤维增强水泥,不受模具规格的影响,能最大限度的根据住户需求量身定制所需装修风格。其优点有:灵活性高,不受模具影响,使用寿命同建筑结构主体使用年限接近,节能环保。

  (1) SMC 复合材料,不饱和聚酯玻璃纤维增强片状膜塑料,具备钢铁硬度的同时兼具柔性、轻质。SMC 材料可塑性、耐污性强,质感温润、防滑保温,绝缘性高,抗老年限久,极大程度提升了整体卫浴的使用寿命,且环境友好,无毒、无异味,是生态健康的环保绿色材料。

  (2)VCM 俗称彩钢板,是带有机涂层的覆膜板,由石膏板、镀锌彩钢板和 PET 彩色覆膜叠合而成,常用于整体卫浴的壁板和顶板。色彩稳定且色彩效果较好,解决了墙板颜色单一的问题。硬度高,具备大理石质感,解决墙板空洞、无质感的问题。表面光滑平整,抗氧指数高,具有抗菌、防霉、耐腐蚀性和易清洁的优●势,且保温隔热性能高。

  (3) 蜂窝复合板是根据蜂窝结构仿生学原理开发的高强度新型环保建筑复合材料。其强度大、重量轻、平整度高、不易传导声和热。用于整体卫浴时,其饰面可复合瓷砖、石材等材料,突破了整体卫浴的材料限制,带来了生产工艺变革、实现了个性化定制、解决了终端个人家装市场对整体卫生间的需求、促进了装配式建筑部品行业的健康发展。

  (4)GRC 材料,玻璃纤维增强水泥,不受模具规格的影响,能最大限度的根据住户需求量身定制所需装修风格。其优点有:灵活性高,不受模具影响,使用寿命同建筑结构主体使用年限接近,节能环保。

  整装卫浴板材搭配决定了产品级别和应用场所。目前,国内整体卫浴底盘主要材料为 SMC 材料,因为SMC安全绝缘、无辐射、无甲醛、无异味、触感温润、强度高、质感及柔性体验佳,老化年限可超30年,可确保卫浴产品使用寿命。为了适应国内市场多种需求,整体卫浴底盘其他材料还包括彩钢、SMC+ 瓷砖、SMC+ 天然石、硅酸钙板 +瓷砖、科能板(SMC+ 金属板)等。墙板主要材料为FRP材料、SMC 普通板、SMC 彩色板、SMC+ 瓷砖、SMC+ 石材、彩色金属板(瓷砖)+PU 保温材料等。可根据项目的市场定位采用不同材料。

  传统卫浴企业强势转型,下游地产龙头尝试抢滩。自21世纪初传统卫浴从日本引入中国,国内整装卫浴市场就延续了传统卫浴市场的两大鲜明特点:企业集中度不高、国产品牌追赶国际品牌。一个强大的整装卫浴企业不但要具备丰富的卫浴产品生产经验,还要具备更强的整合能力和渠道优势。近年来,进入整装卫浴行业的企◇…=▲业层出不穷,其中不乏传统卫浴龙头、中小型卫浴企业,甚至是地产商。综合来看,我们认为传统卫浴龙头企业强者恒强:

  (1)传统卫浴公司转型:传统卫浴企业在进入整装卫浴行业时有着明显的先天优势。国内传统卫浴企业多通过战略合作、收购兼并或自主研发等方式实现卫浴产业链的横向整合,进而拓展到整装卫浴乃至更大的内装工业化服务行业。传统卫浴公司多拥有稳定的上游原材料供应商、成熟▲●…△的现代化卫浴产品生产◆▼技术、多元化的下游渠道客户等,且转型生产的整装产品还能直接继承原有的品牌效应,形成了较大行业壁垒。

  (2)专注做整装:专注于做好整装卫浴业务的公司也不占少数,如科逸整体卫浴和禧屋系统卫浴等。科逸卫浴作为国内最早进入整装卫浴行业的公司,目前已成为行业龙头,2007年便成为锦江之星的整装卫浴供应商,2008年苏州科逸园区投产,年产能达10万套,2011年芜湖产业园投产,建筑面积960亩,年产能可达30万套,现已成为万科集采整体卫浴量最大的供应商,企业规模发展迅猛。相比于传统卫浴龙头,专注做整装的企业更依赖上游原材料供应商,议价能力略显薄弱,利润空间有限,企业规模也相对较小,未来未必能成为整装卫浴行业的中坚力量。

  (3)地产龙头拓展自营:步伐更快的下游企业已经逐步整合中上游,碧桂园2017年透露在111个项目推广全新SSGF建造技术工法,此法下的整装卫浴底盘一体成型,通过工厂化生产,现场可整体吊装或现场拼装。今年2月,碧桂园与子公司现代驻美家居投资23亿建立1000亩家居产业园,从事整装卫浴、智能家居产品的生产。美的置业也将整装卫浴设置为2019年重要发展战略,业绩报告中称公司2018年已经引入日本整装卫浴技术,拟和业内知名企业设立合资公司。同时,美的置业首家装配式建◇•■★▼筑工厂已经动工,将覆盖装配式建筑的研发、设计、生产及•□▼◁▼施工,并提供整体卫浴、整体厨房等产品。但总体来说,房地产商进入整装卫浴行业较晚,厂房投产还有待时日,而且缺少生产技术经验使其过分依赖成型的卫浴企业。

  (1)传统卫浴公司转型:传统卫浴企业在进入整装卫浴行业时有着明显的先天优势。国内传统卫浴企业多通过战略合作、收购兼并或自主研发等方式实现卫浴产业链的横向整合,进而拓展到整装卫浴乃至更大的内装工业化服务行业。传统卫浴公司多拥有稳定的上游原材料供应商、成熟的现代化卫浴产品生产技术、多元化的下游渠道客户等,且转型生产的整装产品还能直接继承原有的品牌效应,形成了较大行业壁垒。

  (2)专注做整装:专注于做好整装卫浴业务的公司也不占少数,如科逸整体卫浴和禧屋系统卫浴等。科逸卫浴作为国内最早进入整装卫浴行业的公司,目前已成为行业龙头,2007年便成为锦江之星的整装卫浴供应商,2008年苏州科逸园区投产,年产能达10万套,2011年芜湖产业园投产,建筑面积960亩,年产能可达30万套,现已成为万科集采整体卫浴量最大的供应商,企业规模发展迅猛。相比于传统卫浴龙头,专注做整装的企业更依赖上游原材料供应商,议价能力略显薄弱,利润空间有限,企业规模也相对较小,未来未必能成为整装卫浴行业的中坚力量。

  (3)地产龙头拓展自营:步伐更快的下游企业已经逐步整合中上游,碧桂园2017年透露在111个项目推广全新SSGF建造技术工法,此法下的整装卫浴底盘一体成型,通过工厂化生产,现场可整体吊装或现场拼装。今年2月,碧桂园与子公司现代驻美家居投资23亿建立1000亩家居产业园,从事整装卫浴、智能家居产品的生产。美的置业也将整装卫浴设置为2019年重要发展战略,业绩报告中称公司2018年已经引入日本整装卫浴技术,拟和业内知名企业设立合资公司。同时,美的置业首家装配式建筑工厂已经动工,将覆盖装配式建筑的研发、设计、生产及施工,并提供整体卫浴、整体厨房等产品。但总体来说,房地产商进入整装卫浴行业较晚,厂房投产还有待时日,而且缺少生产技术经验使其过分依赖成型的卫浴企业。

  城镇新建住宅100%全装交付,全装修政策进入全面推进阶段。2019年2月15日住房和城乡建设部办公厅发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中明确提出:城镇新建住宅建筑应全装修交付。相比于十三五规划中提出的到 2020 年新开工全装修成品住宅面积达到 30%,此次《住宅项目规范(征求意见稿)》正式实施以后,未来全装修市场规模将提升至少3倍。此前2016年2月《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中要求“力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%”。由于装配式建筑的产业链尚未完全成熟,政策的推广从中央后地方,地方上有条件的省份推进速度快,而条件未成熟的省份有可能会落后,所以总体上需要政策从推出到开始落实需要2-3年的时间。而全装修新政不同,传统施工方法和类似整装卫浴这类新型施工方法都能够实现全装修交付,因此政策的落实将不会有太长的滞后期。我们预期,《住宅项目规范(征求意见稿)》经过一段征求意见时期后,有可能在年内就正式实施。全装修市场规模的扩张必将带来整装厨卫行业市场规模的爆发式增长。

  全装修新政策带来需求端爆发式增长,整装卫浴市场有望达到百亿级。2017年全国全装修房渗透率仅有20%,并且主要集中于一二线年全装修房渗透率增长至27.5%,增长迅速但与发达国家水平70%以上的水平仍然差距悬殊。新颁布的全装修政策将会极大推进这一进程。若2021年全装修房渗透率达到政策要求的100%,则随着整体卫生间在住宅商品房装修中渗透率的同步提升,住宅商品房整装卫浴的市场需求将会从2018年的不到5亿元急剧提高到2021年的超过140亿元。需求端的爆发式增长将推动整个行业的快速发展,而布局完善的龙头企业无疑将会是其中最大的受益者。

  总结来看,我国的全装修政策经历了以下几个阶段:(1)探索阶段:1999年至2005年,中央政策出台,普及理念;(2)发展阶段:2006年至2013,部分城市地区和企业开始试点;(3)推进阶段:2013年后,各地陆续出台鼓励全装修成品房政策;(4)全面推进阶段:2019年后,中央政策出台,要求全国新建住房100%全装修。政策推行主体上,一般是先中央提出、后地方落实;政策推广区域上,由一线城市试点,再推广到二三线城市;政策实施范围上,从政府保障性住房逐步推广到新建商品房;政策侧重上,从标准化、产业化到个性化与产业化统一,而后转向绿色节能环保

  卫生间防水不低于20年,传统卫浴难以保证实现。2019年2月15日,住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中提出:卫生间防水不低于20年。卫浴空间若采用传统施工方法,其防水性能除了依赖施工材料自身质量可靠以外,还取决于施工人员技能水平和施工程序科学有效,否则比较容易在交付后6年开始出现漏水等问题。而整装卫浴的防水底盘是整体模压成型,耐用超过20年。另外,整装卫浴因▼▼▽●▽●其产业化、标准化的拼接方式,对施工人员技能要求极低,而且没有传统卫浴装修后多余的建筑垃圾。符合我国绿色发展、绿色建筑的政策导向。绿色建筑相关政策及《住宅项目规范(征求意见稿)》的出台将加速整装卫浴对传统卫浴的替代进程。

  《装配式整体卫生间应用技术标准》发布,海鸥住工构建企业护城河。2019年4月10日,海鸥住工作为参编单位编写的《装配式整体卫生间应用技术标准》被设定为行业标准,自2019年5月1日起实施。行业标准的出台意味着整装卫浴行业成为有标可依的行业,为行业的进一步推广奠定了基础,同时行业标准的建立也将带来整装卫浴领域的优胜劣汰,提升整个行业的进入壁垒。在整装卫浴领域,海鸥住工具备完整的产品设计、制造和施工的技术和能力,且是目前行业唯一一家拥有SMC表面装贴技术的公司,考虑到国内对“SMC+履膜”的接受度不高,公司未来可以凭借独有的SMC表面装贴技术技术壁垒与行业标准,构建企业护城河。

  租售并举政策推动,住房租赁市场规模潜力巨大,长租公寓迎来爆发式增长。从2015起,中央及各地方政府推出租售并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策。为了保护承租人利益,一般要求租赁期限不得低于3年,极大利好了长▼▲租公寓行业。区别于传统个体租赁,长租公寓通常是指由专业化、规模化的机构运营的住房租赁服务。凭借标准化定价和管理体系,长租公寓受到越来越多的年轻人追捧。万科、保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、龙湖集团、富力地产和绿城中国纷纷进入长租公寓行业。万科2016年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后,2017年加速规模扩张;龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,成立“冠寓”运营公司;碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部;绿地将长租公寓纳入发展战略。目前全国已有千余家长租公寓企业,涉及房屋数量超200万间。

  人才公寓作为住房保障体系的重要一环,被视为长租公寓领域的新风口。人才公寓是指专项用于人才就业的生活配套租赁公寓,用于解决人才在某地创业的短期租赁和过渡周转。面积在30-120平方米不等,公寓装修及基本设施配备完整。各城市为了吸引人才,纷纷出台人才公寓等相关政策。2018年10月17日,住建部、财政部联合印发《推行政府购买公租房运营管理服务的试点方案》,确定在浙江、安徽等8个省(区),开展政府购买公租房运营管理服务试点工作,来提高公租房的运营管理效率和服务水平。越来越多的长租公寓运营商开始涉足人才公寓领域。

  短期来看,整装卫浴的订单主要来自于房地产龙头企业的长租公寓,尤其是人才公寓。2016至2017年,万科采购整装卫浴5万套,接近2014年万科交付新房总量的一半。2018年4季度,万科从海鸥住工采购了1万套整装卫浴。长租公寓风口将催生整装卫浴快速发展:

  租赁土地出让政策:前十三个租赁市场重点城市如上海、南京等进行租赁土地出让时对装配式建筑比例均有较严格比例规定,房地产商竞标土地时采用整装卫浴在装配式建筑一项中可以增加6分,未来短期及中长期,整装卫浴行业将接到更多来自B端房地产商长租公寓及全装修商品住宅的订单。

  土建一体化施工政策:2015年1月1日起实施新的《绿色建筑评价标准》,鼓励房地产商实现土建装修一体化施工,工程竣工时主要功能空间的使用功能完备,装修到位。 2019年2月的《住宅项目规范(征求意见稿)》则要求新建住房全装修交付。传统卫生间一套的施工时间平均在14-18天,整装卫浴只需要4-8小时。而房地产行业作为轻资产、高周转的行业,施工时间对企业周转的影响极大。整装卫浴极大的缩短了施工时间,可以预见未来房地产企业将会更多的采用整装卫浴。

  租赁式住房装配技术规程:2018年9月,自如甲醛事件爆发后,长租公寓的装修标准问题亟待解决。经住建部批准,《租赁式住房装配技术规程》正在制定,将于明年上半年公布并实行。整装卫浴相比于传统卫浴的优势之一在于没有甲醛。因为整装卫浴采用发泡墙板,不需要传统卫浴贴胶粘合,另外由于SMC材料阻燃的特性,在安全性方面也显著优于传统卫浴。可以预见未来在人员密集的长租公寓将更多的采用无甲醛、防火、安全性更高的整装卫浴。

  长租公寓盈利需求。目前长租公寓普遍面临盈利难题,因此成本控制尤为重要。长租公寓单套房屋普遍装修成本一般控制在5-8万元左右,装修风格大多统一,可选空间比较小,从施工的角度来讲,往往都是批量化施工、标准化操作。相比于传统装修方式,整装卫浴因其成本低、规模化、标准化、快速交付、节能环保的特点更为适合长租公寓。例如,海鸥住工一套整装卫浴的采购价格在5000-7000元之间,在卫浴领域甚至是整装卫浴领域具备充足的竞争力。

  租赁土地出让政策:前十三个租赁市场重点城市如上海、南京等进行租赁土地出让时对装配式建筑比例均有较严格比例规定,房地产商竞标土地时采用整装卫浴在装配式建筑一项中可以增加6分,未来短期及中长期,整装卫浴行业将接到更多来自B端房地产商长租公寓及全装修商品住宅的订单。

  土建一体化施工政策:2015年1月1日起实施新的《绿色建筑评价标准》,鼓励房地产商实现土建装修一体化施工,工程竣工时主要功能空间的使用功能完备,装修到位。 2019年2月的《住宅项目规范(征求意见稿)》则要求新建住房全装修交付。传统卫生间一套的施工时间平均在14-18天,整装卫浴只需要4-8小时。而房地产行业作为轻资产、高周转的行业,施工时间对企业周转的影响极大。整装卫浴极大的缩短了施工时间,可以预见未来房地产企业将会更多的采用整装卫浴。

  租赁式住房装配技术规程:2018年9月,自如甲醛事件爆发后,长租公寓的装修标准问题亟待解决。经住建部批准,《租赁式住房装配技术规程》正在制定,将于明年上半年公布并实行。整装卫浴相比于传统卫浴的优势之一在于没有甲醛。因为整装卫浴采用发泡墙板,不需要传统卫浴贴胶粘合,另外由于SMC材料阻燃的特性,在安全性方面也显著优于传统卫浴。可以预见未来在人员密集的长租公寓将更多的采用无甲醛、防火、安全性更高的整装卫浴。

  长租公寓盈利需求。目前长租公寓普遍面临盈利难题,因此成本控制尤为重要。长租公寓单套房屋普遍装修成本一般控制在5-8万元左右,装修风格大多统一,可选空间比较小,从施工的角度来讲,往往都是批量化施工、标准化操作。相比于传统装修方式,整装卫浴因其成本低、规模化、标准化、快速交付、节能环保的特点更为适合长租公寓。例如,海鸥住工一套整装卫浴的采购价格在5000-7000元之间,在卫浴领域甚至是整装卫浴领域具备充足的竞争力。

  纵观日本住宅工业化的发展,日本政府在日本住宅工业化的进程中起到了非常重要的作用。通过相关部门的成立、国家政策的出台和行业标准的制订推动日本住宅工业化的发展。住宅工业化是指采用工厂化、工业化流水线的方式完成大部分构成建筑的构件、部件、设备的生产,然后运输到项目现场后拼装组建成整体住宅,概念可等同于我国的装配式住宅。1979-1991年,在住宅5年计划政策推动和良品认定行业标准推动下,日本装配式住宅增长迅速。1997年后,日本在新建住宅面积开始负增长后,整装卫浴的增长主要来自于改装房需求。

  住宅工业化可以分为两个部分:第一个是住宅主体部分,第二个是住宅的内装。以日本现有的SI住宅为例,工业化贯穿所有流程始终,无论是住宅整体建筑还是内装,都有良好的运作体系。在发展历程上,装配式住宅早期由政府在公共住宅、集体住宅推广,整装卫浴集中在标准化层面;中期随着越来越多厂商的进入,在政策推动及技术标准建立后,整装卫浴、整装厨房等内装工业化产品的选择开始多元化、集成化、大型化,并随着装配式建筑逐步普及到居民住宅;中后期因为房价高昂小面积房屋数量猛增,集成式整装卫浴开始打入低端市场;集成式整装卫浴开始面向高、中、低端,新建住房、改装住房的全面市场。最终包括整装卫浴、整装厨房在内的装配式住宅的所有配件都可实现一站式服务。

  日本住宅工业化推进历程与我国装配式建筑发展进程相似,都是从公有住宅逐步推广到民用住宅。目前我国整装卫浴市场刚刚建立行业标准,开始在居民住宅和一、二线城市人才公寓中普及,整装厨房才刚刚起步。参照日本行业发展历程,未来内装工业化将迎来新建住宅需求、人才公寓需求、改装房需求、高端市场需求,市场空间巨大。

  骊住集团是家居与建筑材料生产和服务的全球领航者,也是日本整体家装和住宅工业化的代表,长期是日本整装卫浴市场排名第一的公司(仅在2018年被松下超过),占据整装卫浴领域约30%的市场份额。经过近百年的演变与发展,公司于 2011 年正式整合旗下品牌与业务成立骊住集团,涵盖了骊住卫浴(LWT)、骊住住宅事业(LHT)、骊住大厦(LBT)和骊住厨房(LKT)四大事业部以及配套的零售业务部(D&R)和住宅售后业务部(H&S)。

  现有产品体系完整,构成线上、线下服务闭环。骊住根据整装卫浴的独立式住宅,公寓、住宅区,酒店、医院,淋浴装置等不同应用场景及侧重功能,提供了多种系列以供用户选择。中高端系列:比如Spaju系列和arise系列主要应用于独立式住宅;RenebioV系列主要应用于公寓改造;SCP系列主要应用于医院。高端系列:Soleo、BLCP系列主要应用于高端酒店、住宅。中低端系列:BW系列主要应用于集体式住房/公寓;BLCW系列主要应用于中低端酒店。低端系列:SPB系列主要是大家庭的淋浴装置。

  用户在可以先通过线上自由选择一个系列,以Spaju系列为例,顾客可以在多个尺码以及PZ型、PX型、CZ型、CX型、BX型等多个类型中进行选择,每个类型对应不同的浴缸功能、浴缸、龙头、水上剧院、计数器、照明、淋浴头、镜子、地板、排水口、墙板、保温等配件组合。随后用户根据线上的选择打印出施工图像,并预定附近的陈列室,实地感受整装卫浴并接受公司的咨询服务。并可选择付费接受骊住的长期保修服务。

  基于INAX伊奈品牌影响力占据整装卫浴国内市场,大举收购拓展国际市场。回顾公司发展历程,公司基于INAX公司在卫浴行业多年的技术创新积累与品牌影响力,在传统卫浴向整装卫浴的转型中,始终牢牢占据着国内市场。同时,在预计国内业务将增长乏力后,公司通过多项国际间的收购与战略合作,搭建了海外市场销售渠道,构成了具有差异化的全球品牌组合体系,从而实现了公司的海外业务收入逐年增长。并借助收购的协同效应,使公司营业成本得到了有效削减,在收入增长缓慢的情况下,实现净利润的逐步增长。

  由整装卫浴切入,实现内装工业一体化。2009年,骊住集团前身JS集团收购SUNWAVE,着手布局整体式厨房。2011年,公司整装卫浴与整装厨房业务相互融合,共用销售渠道和供应链,整体式厨房业务实现163%的同比增长,初步实现内装工业一体化。同年,JS集团与住宅建材商Shin Nikkei、Toyo Exterior整合成立骊住,搭建成现有的包括卫浴、厨房、家居、门窗等业务的国际化一体式家居建材供应商。

  总结来看,日本整装卫浴行业的发展主要依赖于政策推动,早期由政府引导应用于公用住宅,中期行业标准的建立帮助整装卫浴正式得到市场的认可开始普及,后期政府为住房翻新计划提供支持,整装卫浴普及率达到90%作为日本整装卫浴的代表性企业,骊住集团从整装卫浴切入,通过不断兼并收购,逐步实现内装工业一体化,为我国整装卫☆△◆▲■浴龙头企业的发展指明了方向。

  研发力度大,技术专利数量逐年增长。公司拥有传统卫浴产品设计、开发、制造和仓储等整套生产经营体系,主要生产设备已达到国内同行业先进水平,设备利用率和稳定生产率处于行业前列。产品设计研发方面,公司拥有专业的模具设计和制造队伍,研发人员占比超20%,拥有重力铸造和低压铸造模具、锻造模具、冲压模具、压铸模具以及注塑模具设计制造技术。子公司海鸥有巢氏于2010年便拿到首个整装卫浴部件技术专利,至2018年,公司已拿到技术专利共242个。

  设备先进,生产工艺世界领先。2016年5月,公司与松下签署了《有关卫浴产品事业双方战略合作协议》,以活用双方卫浴产品事业的丰富经验开发新的卫浴产品及拓展新客户。2019年1月,浙江海鸥有巢氏与西门子签署《技术协助协议》,西门子将为浙江海鸥有巢氏建设浙江嘉兴百步镇总部园区数字化工厂规划提供技术帮助,将推进“浙江年产 13 万套定制整装卫浴空间项目”进程。公司依托丰富的生产经验和渠道资源,引进日本长府浴槽电铸型成型机、日本MOTOMAN喷涂/打印机器人、大型SMC模压成型机等先进生产设备,引进和积累的大量先进技术和工艺。同时公司拥有专业设计创新团队,整合公司及贝朗卫浴两大部品供应资源,专业生产定制化整体装配式卫浴,配备先进、全面实验室,每一个产品都经过反复测试,质量优异。

  SMC表面装贴技术: SMC是从日本整装行业引入的复合材料,具有安全绝缘、无辐射、无甲醛、无异味、触感温▽•●◆润、强度高、质感及柔性体验佳等特点。但中国消费者长期习惯在卫生间的墙面和地板铺设瓷砖或大理石,而SMC复合材料由于重量小、空鼓感强,常给人一种“塑料感”和“廉价感”,国内市场接受度普遍较低。公司独家研发的SMC表面装贴技术可以用工业化手段在整装卫浴的墙板和底盘上贴彩钢板、瓷砖和大理石,并根据搭配材料、样式不同,定制化生产高中低端产品,满足国内卫浴装修的不同需求。

  柔性模具技术:由于中国住宅户型标准化程度极低,因此规模化定制对于工业化生产来说至关重要。此前同业仍采用一种户型一套模具的高成本、低效率做法,无法开发空间更为广阔的ToC市场。

  SMC表面装贴技术: SMC是从日本整装行业引入的复合材料,具有安全绝缘、无辐射、无甲醛、无异味、触感温润、强度高、质感及柔性体验佳等特点。但中国消费者长期习惯在卫生间的墙面和地板铺设瓷砖或大理石,而SMC复合材料由于重量小、空鼓感强,常给人一种“塑料感”和“廉价感”,国内市场接受度普遍较低。公司独家研发的SMC表面装贴技术可以用工业化手段在整装卫浴的墙板和底盘上贴彩钢板、瓷砖和大理石,并根据搭配材料、样式不同,定制化生产高中低端产品,满足国内卫浴装修的不同需求。

  柔性模具技术:由于中国住宅户型标准化程度极低,因此规模化定制对于工业化生产来说至关重要。此前同业仍采用一种户型一套模具的高成本、低效率做法,无法开发空间更为广阔的ToC市场。

  总结来看,日本整装卫浴行业的发展主要依赖于政策推动,早期由政府引导应用于公用住宅,中期行业标准的建立帮助整装卫浴正式得到市场的认可开始普及,后期政府为住房翻新计划提供支持,整装卫浴普及率达到90%作为日本整装卫浴的代表性企业,骊住集团从整装卫浴切入,通过不断兼并收购,逐步实现内装工业一体化,为我国整装卫浴龙头企业的发展指明了方向。

  收购有巢氏、设立福润达,前期布局兑现即战力。自2015年11月,公司展开整装卫浴产业链布局,非公开发行股票募集资金共4亿元,收购了苏•☆■▲州有巢氏100%股权,并投资建立浙江海鸥有巢氏、青岛海鸥福润达等。有巢氏和福润达主要从事生产整体卫浴设备,研发、生产和销售整装卫浴产品及配件、住宅产业化系统集成产品,公司自产产品的安装,并从事家电产品机板组立品及零部件的进出口和批发业务。目前公司已有苏州、青岛和珠海三大生产基地,年产能至2019将达到11万套,有足够的即战力迎接新政策带来的订单爆发。相比之下,同业新进入者计划和布局较晚,短期内难以具备大规模生产能力。

  牵手齐家网、收购四维卫浴,打通线年公司与齐家网达成整装卫浴协议,通过线上资源共享和线下推广方式在定制整装卫浴空间领域进行战略合作。2018年公司又收购了重庆国之四维卫浴,此举是在国企改革背景下的重要举措之一,四维卫浴的300家经销商和500家实体店大幅提升了公司面向ToC个人消费者的渠道能力。利用四维卫浴既有线下营销渠道,配合齐家网线上丰富资源,公司营销网络布局已经基本完备。

  强强联合内装吊顶龙头。2018年5月,公司以自有资金与浙江友邦吊顶在浙江嘉兴投资1亿元设立合营公司集致装饰科技股份有限公司。此举集合了双方各自的技术、资源、资本、平台优势,共同建立了多元化的合作关系,未来将深入推进装配式内装技术及产业发展,实现合作共赢。

  收购进军整装厨房业务。2018年8月,公司通过支付现金拟收购了雅科波罗55%股权。公司拟借其一站式服务平台将卫浴部品部件延伸至厨房空间,为未来拓展定制整体厨房业务打下坚实基础。公司以卫浴产品为基础,积极整合装配式内装产业,着眼于长期发展内装工业化整体服务能力。

  短中长期持续发力,高中低端产品“配齐”。2018年4月,青岛海鸥福润达成立,青岛基地的正式投产减轻了苏州基地的生产负担,大幅提升了公司的生产能力。目前,基于海鸥SMC表面装贴和柔性模具技术,海鸥有巢氏致力于高端产品的研发、生产,主要负责全装修房、高端别墅等订单。海鸥福润达则完成了锦江之星、尚美集团等酒店式公寓整装卫浴的批量采购订单,专注于主打性价比的中低端产品。从短期来看,地产巨头对于整装卫浴的需求集中在中低端酒店、人才公寓。中长期来看,所有装配式住宅(精装商品房等等)都会选用一定比例的整装卫浴。公司在全产品线的布局,保障了短中长期持续发力占领市场。

  产能逐步兑现,深度链接地产巨头,订单充足稳定。自2015年11月海鸥有巢氏成立以来,拿新地、建新厂、试生产一直在有条不紊进行,虽然近几年整装卫浴的投入小幅拖累了业绩,但随着新厂房、产区分批建成投产,公司承诺的整装卫浴产能逐步转化成产量。2018年全年海鸥有巢氏实现营收6,370.80万元,18年下半年实现营收4,439.95万元,比2017年同期增长1406.01%;实现净利润161.09万元,比2017年同期增长116.45%,首次实现盈利。由于整装卫浴产品价格稳定,营收的大幅增长主要来源于订单量的增长。2017年海鸥中标成为万科集采指定供应商,2018年海鸥福润达中标万科、龙湖地产整体卫浴集采资格并完成批量出货;苏州海鸥有巢氏继参与雅世合金公寓、泽信公馆、利锦府百年宅项目后,完成鲁能集团领秀城P2公园世家项目的交付。目前,公司是唯一一家同时获得万科SMC和彩钢板资质的整体卫浴供应商。

  产能逐步释放,整装蓝海大有可为。2017年公司发行非公开5,007.64万股募集资金4.04亿元,用于收购苏州有巢氏 90%股权、苏州年产 6.5 万套定制整装卫浴空间项目、珠海年产 13 万套定制整装卫浴空间项目、互联网营销OTO项目等。截至2018年12月31日,公司已投入募投项目的募集资金1.40亿元,尚未投入募投项目的募集资金为 2.62亿元。苏州有巢氏收购已完成,苏州6.5万项目已进行近40%,珠海13万项目变更地点至浙江,同时增加“收购整装卫浴生产设备项目”,帮助孙公司海鸥福润达开展整体卫浴的研发、制造、销售等生产经营活动。随着上述项目的逐步落地,整装卫浴业务发力初见成效,2018年整装卫浴业务首次产生营收6,779.35万元,占比3.05%,且主要集中于下半年,预计2019年会有进一步突破。目前,万科和龙湖等集采整体浴室项目保证了公司充足的订单,三大生产基地几乎满厂,产量约为4500套/月,若新厂房建成投产,今年年末有望达到9000套/月。

  智能化生产车间提升效率。公司积极在原有生产线基础上进行大规模升级,利用智能化、信息化手段,构建出先进的全智能化生产车间。根据住宅产业化行业相关特性自主设计并研发了可满足个性化定制需求的互联网互通智能生产线。随着智能化车间的投产,使产品误差率不超过0.1mm,良品率增加99%,生产效率提升20%,人力投入减少30%,资源利用率提升10%。

  数据驱动管理平台。公司通过整合成本中心、信息中心的职能成立数据中心,推动设备与业务系统互联项目、BI数据平台项目、MRP管理系统、条码管理系统、生产体系工资标准化项目、标准成本管理系统、预算汇编系统等多个信息化项目平台的建设,为公司经营决策提供重要的支撑。

  在智能家居方面,珠海爱迪生仍致力于暖通智能控制、空调智能控制、系统集成及物联网科技产品的深度研发、生产与▲=○▼应用,积极引进电子控制技术,逐步实现以温度控制为基础,以智能化控制为方向,逐步开拓智能家居市场领域。2016年6月,珠海爱迪生正式在新三板挂牌,持续加强市场开拓力度,积极整合电子系统的开发和制造,在原有供暖和制冷系统业务渠道的基础上,以智能家居系统为中心,在安防、老人看护、智能门锁等领域内进行新产品开发,为公司第二主业智能家居领域业务提升提供广阔的市场空间。

  珠海爱迪生以自有资金与史丹利东铁(上海)五金有限公司、天钺电子(东莞)有限公司、广州爱虎实业有限公司投资设立珠海吉门第科技有限公司,注册资本为人民币5,000万元,开展智能门锁及安防产品等产品的生产与销售。本次对外投资契合了公司未来的发展战略引领中国智能家居及物联网技术的长足发展,实现了公司业务的延伸,拓宽了发展方向,有利于提升公司竞争力,增强公司持续经营能力。

  公司与谷变贸易、史丹利东铁、云丁贸易和陈静芝投资3,000万设立云变科技,将增强公司智能家居等产品的研发制造能力、提升核心竞争力。

  股权激励制度落地,充分调动管理层和业务骨干的积极性。2018年7月27日,公司与史丹利东铁(GMT)投资870万元设立谷变贸易,拟作为未来公司与GMT、谷变贸易等投资方设立从事智能家居等产品研发制造公司的员工激励计划平台。公司及 GMT 持有谷变贸易的股权将在上述未来新设智能家居公司业绩承诺达成后,共同以股权转让的方式激励该新设公司的骨干员工,有利于充分调动管理层和业务骨干的积极性。

  在智能家居方面,珠海爱迪生仍致力于暖通○▲-•■□智能控制、空调智能控制、系统集成及物联网科技产品的深度研发、生产与应用,积极引进电子控制技术,逐步实现以温度控制为基础,以智能化控制为方向,逐步开拓智能家居市场领域。2016年6月,珠海爱迪生正式在新三板挂牌,持续加强市场开拓力度,积极整合电子系统的开发和制造,在原有供暖和制冷系统业务渠道的基础上,以智能家居系统为中心,在安防、老人看护、智能门锁等领域内进行新产品开发,为公司第二主业智能家居领域业务提升提供广阔的市场空间。

  珠海爱迪生以自有资金与史丹利东铁(上海)五金有限公司、天钺电子(东莞)有限公司、广州爱虎实业有限公司投资设立珠海吉门第科技有限公司,注册资本为人民币5,000万元,开展智能门锁及安防产品等产品的生产与销售。本次对外投资契合了公司未来的发展战略引领中国智能家居及物联网技术的长足发展,实现了公司业务的延伸,拓宽了发展方向,有利于提升公司竞争力,增强公司持续经营能力。

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